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中煤能源股票:资金链稳健,惟审慎起见作拨备

时间: 2020-03-21 12:58 来源: www.yinzuostock.com 作者: 张欣 点击:
建基于香港的九龙仓(00004-HK)近年业务重心在内地。 由于为部分内地发展物业可能产生的减值亏损作出拨备,九仓的2019年业绩显著倒退。2019年,其全年收入同比下降19.86%,至168.74亿港元

 

建基于香港的九龙仓(00004-HK)近年业务重心在内地。

 

 

由于为部分内地发展物业可能产生的减值亏损作出拨备,九仓的2019年业绩显著倒退。2019年,其全年收入同比下降19.86%,至168.74亿港元,EBITDA同比下降8.66%,至85.81亿港元。股东应占净利润同比下降48.88%,至33.86亿港元。

 

 

如果不考虑投资物业重估营运及其他项目,九仓的基础净盈利同比下降58%,至27.1亿港元,相当于每股基本盈利0.89港元。该公司宣派第二次中期股息每股0.075港元,全年合共派息0.325港元,同比下降一半。基本盈利下滑主要因为发展物业入账收入下降,抵消了长沙国金中心首个全年贡献的正面影响。

 

 

主席吴天海表示,发展物业经营达标,但售价受政府严控,出于谨慎原则进行拨备,这有别于同行。但九仓资金链比较稳健,这是其相对于内地部分开发商的优势。截至2019年12月31日止,九仓的负债比率为13%,平均利息成本为3.6%,利息覆盖5.1倍,有八成为浮动利率债务,以此来看应可受惠于低息环境。

 

 

2019年,该公司的经营业务净现金为93亿港元,相较2018年为净现金流出81亿港元。投资活动方面,九仓录得净现金流出28亿港元,而2018年为226亿港元,主要涉及内地发展物业合营项目的投资和其他投资增加。

 

 

以下半年的业绩来看,收入同比下滑33.42%,至88.1亿港元,EBITDA同比下降28.32%,至45.16亿港元,股东应占净利润同比下滑75.13%,至9.36亿港元,主要因为上述之减值拨备。

 

 

受业绩下滑拖累,其股价在公布业绩后转跌,收报15.40港元,跌3.02%。

 

 

内地发展物业为主要的收入及盈利来源

 

 

从业务分部来看,内地发展物业为其主要的收入和盈利来源。

 

 

不考虑投资及其他,以及企业支出,2019年发展物业收入同比下滑45.38%,至70.54亿港元,占分部收入总额的49.43%,未计投资物业公允值前的营业盈利同比下滑42.94%,至31.97亿港元,占分部营业盈利的51.68%。期内发展物业收入皆为内地项目。

 

 

投资物业仍为最赚钱的业务分部,分部收入同比增长14.05%,至40.9亿港元,占分部总收入的28.66%,分部盈利同比增长22.13%,至24.23亿港元,占分部合计盈利的39.17%,主要得益于长沙国金的首年全年贡献,贡献收入净额5.73亿元人民币。投资物业的分部利润率达到59.24%。

 

 

 

 

 

前景不乐观

 

 

展望未来,受新型冠状疫情影响,其发展物业的销售及兴建近乎停顿,加上投资物业的纾困措施,酒店业务陷入低迷(入住率下降至单位数,且收入按年骤降98%),以及货运流量未见恢复,其2020年上半年业绩或显著下滑。

 

 

2019年,其尚未确认入账的销售额上升26%,至274.11亿港元,是期内内地已签约销售额的1.38倍。2020年,九仓的内地发展物业销售目标为150亿元人民币。

 

 

香港物业在新的会计准则下推迟确认应占销售额11.74亿港元。将有四幢洋房/分层单位于2020年入账。

 

 

2019年新购入地块包括香港的启德地块(30%权益)和总楼面面积为32.8万平方米的杭州项目。

 

 

该公司预计,纵使疫情消退,其2020年第二季的生意仍处于危险境地。由于2020年疫情令其全年计划被打乱,管理层计划在疫情稳定后重新部署。

 

 

在业绩会上,主席吴天海回答了媒体提问:

 

 

Q:为何该公司为内地发展项目进行减值拨备,而未见其他内地同行有此一举?

 

 

不同的公司有不同的策略。九龙仓是一家稳健的公司。我们于去年年末邀请了内部同事评估资产,也听取了外部意见:虽然去年内地发展项目按计划完成,但鉴于房住不炒的政策基调,我们预计未来市况不会太宽松,所以经考虑作出拨备。

 

 

这是12月底的事情,随后疫情来临,放慢了售楼活动:部分因为地方政府勒令停止,另一方面是少了买家看房子,所以过去两个月整个市场比较呆滞,甚至有部分工程延迟,这些都会直接或间接影响往后的表现。

 

 

这些不仅仅对九龙仓造成影响,对整个行业也产生影响,只是我们比较稳健。

 

 

Q:会德丰私有化,九仓未来如何定位?会德丰是否会出售业务给九仓?

 

 

不方便评论太多。

 

 

会德丰是九仓的控股公司,这并没改变。如果会德丰要注入香港物业,现在就能做,不用等到私有化之后。

 

 

会德丰与九龙仓一直一起经营香港房地产业务,将来也如此。不见得有冲突,香港地产市场很大,集母公司子公司一起做有规模优势。近年在市场上有成绩,如果单打独斗不一定有成绩。

 

 

Q:当前资本市场下跌,是否会出售目前持有的投资?

 

 

目前手上的投资是长线投资,市好不卖,市不好也不卖。都是优质股票,会继续持有,有更好的投资方案才考虑出售。

 

 

Q:疫情对内地发展业务影响有多大?复工率如何?

 

 

下跌幅度相当大,超过一半。

 

 

前两个月整个集团合计售楼几亿,较去年下跌一大截。其他同行大部分也受到同样的负面影响。

 

 

但我们具有优越性——我们的资金链比较稳健,我们不靠卖楼,所以不担心。

 

 

当疫情稍微稳定后,有部分行家可能会割价出售,因为需要填补资金链缺口,我们预计市况会比较波动。我们会看定局势而动。

 

 

至于复工率,未完全复工,进度未很理想。等疫情控制得好点,才能更好判断。

 

 

Q:九龙塘和启德项目几时推?

 

 

看市况,目前香港市况不稳定,未有确定的日程。

 

 

Q:投资物业方面,提供哪些租金舒缓措施,金额多少?

 

 

我们与租客的财务安排有保密协议,不会向第三者解释,但我们在二月疫情最严重时,有与租客作出安排以减轻他们的负担,我们部分物业,包括写字楼,在某段短时间需关闭,因此我们豁免这段时间的租金。除此以外,有些场所我们缩短开放时间,因此有租务宽免。

 

 

对我们来说,肯定受到伤害。希望情况能尽快过去,暂时来看,疫情有受控的曙光,但我不是专家,不敢答你。

 

 

Q:私有化之后,董事会是否改组?

 

 

吴天海笑说:未收大信封。

 

 

Q:2020年买地取态?

 

 

在内地买地持保守态度。

 

 

内地调控售楼价格的政策很严格,这令发展商的回报受到限制,既然回报不吸引,我们可能不会优先在这里放很多资源。但个别城市个别项目会特别考虑,不过不会过于进取。

 

 

去年拿地偏谨慎因为去年是消化期,加上政策的调控,觉得不是入市良机。对买地要求非常高,达不到要求就没有增购。

(责任编辑:admin)
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