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镇海股份股票:高杠杆开发商要注意了

时间: 2020-03-22 15:31 来源: www.yinzuostock.com 作者: 张欣 点击:
Reuters. 财联社(广州,记者 陈业)讯,现房销售终于出现了,调控在加码。得知海南推出现房销售制度后,一位房企高层如是感慨。 3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关
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财联社(广州,记者 陈业)讯,“现房销售终于出现了,调控在加码。”得知海南推出现房销售制度后,一位房企高层如是感慨。

3月7日晚,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),提出自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度、本地居民限购两套住房,以及发展安居型商品住房等措施。

海南由此成为全国首个实行现房销售制度的省份,这令业内颇感意外。

“政策应该讨论了很久,但市场并未收到相关风声。”海南一家房地产信息服务机构的负责人告诉记者。

上述机构负责人认为,海南调控政策进一步收紧会对市场造成一定影响,不过对销售终端的影响,尚需一段时间才能表现出来。“而要求现房销售,非常考验开发商的资金承压能力,会改变开发商未来对待海南的投资态度。从政府收紧政策来看,不将房地产作为短期刺激经济手段的意图明显。”

“现在只是发了文,但具体的实施细则还没有出来,包括今后土地款怎么支付、现房评定标准等。其中,关于现房的评定标准还是有争议的,是封了顶就算,还是需要通了水电,甚至是装修完以后才能算现房,目前还不清楚。”某头部房企海南区域相关人士对财联社记者说。

该人士进一步表示,“对于地产商来说,现房销售无疑是增加了开发成本,但我们在海南市场拿地的可能性比较小。”

一家排名全国前三的房企内部人士也指出,“现房销售对开发商肯定有影响,开发周期拉长了,但我们已经很久没在海南公开市场拿地了。”

业内人士认为,现房销售对于财务较为稳健的开发商冲击不大,但“高周转、高杠杆”开发商则会面临严峻考验。

对于为何推出现房销售,海南省住建厅厅长霍巨燃表示,目前,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题,《通知》提出改革商品住房预售制度,实行现房销售制度。

值得关注的是,海南实行现房销售,不等同于全面取消预售制。上述业内人士分析,海南出台该政策时并未“一刀切”,而是有限定条件,即“新出让土地建设的商品住房”,这意味着未开发的存量商品住宅用地,以及商服类物业,在销售时仍可采用预售制。

据财联社记者了解,与其它省份不同,海南历史上存量土地比较多,每年通过市场化手段成交的住宅用地量在逐年减少。这在一定程度上会削弱此次出台的新政策所带来的影响。

据海南房产新闻网统计数据显示,2019年海南住宅土地成交建筑面积469.84万平方米,商服土地成交建筑面积227.67万平方米。不过,住宅用地主要以棚改回迁房用地为主,市场化住宅用地成交量少,商服类用地成为市场主流。

目前,恒大、富力、雅居乐等外来开发商在海南拥有较多的土地储备。此外,海南本地企业海航、海南农垦、海南橡胶、罗牛山、欣龙控股等也拥有较多土地,但土地性质以商服、农业、工业用地为主。

尽管存量土地开发不受现房销售制度的影响,但在近两年海南房地产调控趋严冲击下,开发商普遍面临项目周转较慢的难题。

2018年4月海南收获自由贸易试验区政策红利后,随即宣布实施商品住宅“全域限购”政策。该政策颁布后,海南楼市成交数据下滑明显。

霍巨燃指出,海南实施全域限购政策一年多以来,房地产业转型取得初步成效,房地产调控基本达到预期目标。预计2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右,价格基本平稳。

对于海南实行现房销售是否代表了政策风向,方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为,“海南市场和其他市场不一样,不能说海南提出的现房销售制度代表市场整体调控思路,或者说这一制度向市场释放出了什么信号。”

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